Vollzugshilfe EN-213

Verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA)

Ausgabe Dezember 2026

Inhalt und Zweck

Diese Vollzugshilfe behandelt die Anforderungen für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (VHKA) in Neubauten und bei wesentlichen Erneuerungen.

Diese Vollzugshilfe ist wie folgt gegliedert:

Durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der effektiven Kosten wird ein finanzieller Anreiz geschaffen, rationell mit Energie umzugehen. In einzelnen Kantonen ist auch eine Pflicht zur Nachrüstung bestehender Bauten mit den entsprechenden Geräten vorgesehen (Modul 2 der MuKEn 2025).

Ausrüstungspflicht für Neubauten

Neue Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung für fünf oder mehr Nutzeinheiten sind mit den nötigen Geräten zur Erfassung des individuellen Verbrauchs für Warmwasser auszurüsten.
Art. 1.45 (G)

Neue Gebäude, die die Wärme von einer zentralen Wärmeversorgung für eine Gebäudegruppe beziehen, sind mit den Geräten zur Erfassung des Wärmeverbrauchs für Heizung pro Gebäude auszurüsten.
Art. 1.45 (G)

Ausrüstungspflicht bei wesentlichen Erneuerungen

Bestehende Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung für fünf oder mehr Nutzeinheiten sind bei einer Gesamterneuerung des Heizungs- und/oder des Warmwassersystems mit den Geräten zur Erfassung des individuellen Wärmeverbrauchs beim erneuerten System auszurüsten.
Art. 1.46 (G)

Von der Ausrüstungs- und Abrechnungspflicht des Heizwärme­verbrauchs befreit sind Gebäude und Gebäudegruppen, deren installierte Wärmeerzeugerleistung (inkl. Warmwasser) weniger als 20 Watt pro m² Energiebezugsfläche beträgt.
Art. 1.48 (V)

Bei der Berechnung der spezifischen Wärmeerzeugerleistung (zur Bestimmung der Grenze der Befreiung von Gebäuden und Gebäude­gruppen) ist von der installierten Wärmeerzeugerleistung bei Dimensio­nierungs­bedingungen auszugehen.

Die wesentliche Erneuerung wird in der Energieverordnung des Bundes vom 1. November 2017 (SR 730.01 Art. 50, Abs. 2, Buchstabe a) definiert.

Der Einbau der VHKA-Geräte pro Nutzeinheit ist vorgeschrieben,

• beim kompletten Ersatz des Heizungssystems (Wärmeerzeugung, ‑verteilung, ‑abgabe) für die Erfassung des individuellen Heizwärme­verbrauchs und/oder

• beim kompletten Ersatz des Warmwassersystems (Erwärmung, Verteilung) für die Erfassung des individuellen Warmwasser­verbrauchs.

Bestehende Gebäudegruppen mit zentraler Wärmeversorgung sind mit den Geräten zur Erfassung des Wärmeverbrauchs für Heizung pro Gebäude auszurüsten, wenn an einem oder mehreren Gebäuden die Gebäudehülle zu über 75 Prozent saniert wird.
Art. 1.46 (G)

Unter Gebäudehülle ist die thermische Gebäudehüllfläche gemäss Norm SIA 380:2015 zu verstehen.

Die Abrechnungspflicht beginnt, wenn an einem Gebäude der Gruppe die 75-Prozent-Grenze erreicht wird. Dabei ist es unerheblich, ob die 75-Prozent-Grenze in einem oder in mehreren Schritten erreicht wird. (Die wesentliche Erneuerung wird in der Energieverordnung des Bundes vom 1. November 2017 (SR 730.01 Art. 50, Abs. 2, Buchstabe b) definiert.)

Die Messgeräte zum Erfassen der Heizkosten müssen für alle Gebäude der Gebäudegruppe installiert werden (pro Gebäude und nicht zwingend pro Nutzeinheit).

Zentrale Versorgung, Nutzeinheit

Eine zentrale Wärmeversorgung bei Gebäuden mit mehreren Nutzeinheiten liegt vor, wenn die Nutzungseinheiten an der gleichen Wärmeerzeugung angeschlossen sind.

Eine zentrale Wärmeversorgung bei Gebäudegruppen liegt vor, wenn mehrere Gebäude an der gleichen Wärmeerzeugung angeschlossen sind.

Bei einer Fernwärmeversorgung (vgl. Abgrenzung in der EN-101, Kapitel 4.1) gilt die Übergabestation als «zentrale Wärmeerzeugung».

Bei einer gemeinsamen Heizung ohne vertraglich vereinbartem Wärmepreis (d.h. mit Aufteilung der anfallenden Kosten) mit insgesamt fünf oder mehr Nutzeinheiten besteht die Ausrüstungs- und Abrechnungspflicht unabhängig davon, ob die Wärme über Unterstationen oder direkt den Wohneinheiten zugeführt wird. Sind beispielsweise drei Gebäude mit je vier Reihen-EFH an einer gemeinsamen Heizung angeschlossen, spielt es keine Rolle, ob die Wärme direkt in die einzelnen zwölf EFH oder zuerst in drei Unterstationen der Gebäude und von dort je in die vier EFH geführt wird. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob die Wohneinheiten gleichzeitig oder etappenweise erstellt werden.

Eine Wohnung gilt dann als Nutzeinheit, wenn sie mit einer eigenen Kücheneinrichtung ausgerüstet ist. Bei Betrieben, Büros, Verkaufs­läden und dergleichen ist der eigene Stromzähler das massgebende Kriterium. Alterssiedlungen mit einem überwiegenden Anteil an Gemeinschaftsräumen gelten als eine Nutzeinheit. Wohnungen, die nur für kurze Zeit vermietet werden oder die nur von Zeit zu Zeit belegt sind, werden als einzelne Nutzeinheiten angesehen. Die VHKA muss aber nicht zwingend pro Mietperiode durchgeführt werden (z. B. Ferien­wohnungen).

Als Kücheneinrichtung gilt eine Kochgelegenheit mit mehr als einer Kochplatte. Personalwohnungen mit Ausnahme von reinen Saisonier­unterkünften entsprechen somit in der Regel der Definition einer Nutzeinheit. Ein Wohnungsteil, der untervermietet wird, gilt nicht als eigenständige Nutzeinheit.

Separat mietbare oder käufliche Räume sind mit den notwendigen Geräten auszurüsten, damit sie mit der zugehörigen Wohnung oder separat nach VHKA abgerechnet werden können.

In Gebäuden, in denen die zukünftigen Mietflächen (Einteilung und Anzahl) im Planungsstadium noch nicht bekannt sind oder bei Mieterwechseln geändert werden können (z.B. Gewerbe- oder Bürohäuser), muss nach VHKA abgerechnet werden, sobald mindestens fünf Nutzeinheiten vorhanden sind.

Um den Wärmeabfluss zwischen verschiedenen Nutzeinheiten zu begrenzen, ist bei Bauteilen mit erhöhten Temperaturen wie bei Boden-, Wand- und Deckenheizungen zwischen angrenzenden Nutzeinheiten ein erhöhter Wärmeschutz vorzusehen. Der max. zulässige U-Wert beträgt 0,7 W/(m²•K) – gemäss Norm SIA 384/1, Ausgabe 2022, Ziffer 6.3.2.

Zu Art 1.45 ff

Messmittel

Als Heizkostenverteiler gelten Messmittel, welche anstelle der effektiv zu den einzelnen Heizkörpern zugeführten, beziehungsweise von diesen verbrauchten Wärmeenergien, Betriebszustände erfassen, die für die Wärmeabgabe während einer Heizperiode typisch sind und zur anteilsmässigen Bestimmung von Heizkosten für Gebäude und Gebäudegruppen verwendet werden.

Eingesetzt werde für die VHKA in der Regel Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Teilweise bestehen Anforderungen an diese Geräte durch den Bund (z.B. Verordnung des EJPD über Messmittel für thermische Energie vom 07. September 2023 (SR 941.231)). Zuständig für den Vollzug dieser Geräteanforderungen ist ebenfalls der Bund. Planer und Installateure, die solche Geräte weder herstellen noch importieren, können davon ausgehen, dass konformitätsbewertete Geräte den Anforderungen entsprechen. Sie müssen lediglich auf Verlangen den Verkäufer angeben sowie die Einbau- und Inbetrieb­nahmevorschriften beachten.

Nicht periodisch nachgeeicht werden müssen Warmwasserzähler und Wärmezähler für die anteilsmässige Verteilung der Energiekosten gemäss Art. 6 Abs. 2 (betr. Warmwasserzähler) und Art. 9 Abs. 3 (betreffend Wärmezähler) der Verordnung des EJPD über Messmittel für thermische Energie vom 07. September 2023 (SR 941.231).

Abrechnungspflicht

In Gebäuden und Gebäudegruppen, für welche eine Ausrüstungspflicht besteht, sind die Kosten für den Wärmeverbrauch (Heizenergie und/oder Warmwasser) zum überwiegenden Teil anhand des gemessenen Verbrauchs der einzelnen Nutzeinheiten abzurechnen.
Art. 1.47 (V)

Für eine fachgerechte verbrauchsabhängige Abrechnung sind die Grundsätze des «VEWA - Modell zur verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung» (BFE 09.2023, Bestellnummer. 805.156.D) zu beachten. Dieses Modell wurde von einer Arbeitsgruppe aus Vertretern von Bund, Kantonen, Immobilien-Treuhänder-, Haus­eigentümer- und Mieter-Verbänden erarbeitet.

Das Abrechnungsmodell VEWA beschreibt die Abrechnung umfassend über alle Energieformen und das Kalt- und Warmwasser. Soweit der Einbau der Geräte für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verlangt wurde und daher eine Pflicht zur Abrechnung besteht, stellt das VEWA-Modell den Stand der Technik für die Abrechnung dar.

Die Wärmekosten umfassen die anrechenbaren Heiz- und Warmwas­serkosten gemäss den Bestimmungen über den Mietvertrag des Schwei­zerischen Obligationenrechts (OR, SR 220). Gestützt auf Art. 257b Abs. 1 OR werden in der eidg. «Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen» (VMWG vom 9. Mai 1990) die «anrechenbaren Heizungs- und Warmwasserkosten» (Art. 5) und die «nicht anrechenbaren Heizungs- und Warmwasserkosten» (Art. 6) definiert.

In diversen Kantonen wurde aufgrund entsprechender parlamentarischer Vorstösse die VHKA-Nachrüstpflicht (nicht aber Ausrüstungspflicht als Neubau) in bestehenden Gebäuden aufgehoben, womit auch die entsprechende Ausrüstungspflicht entfallen ist. Dementsprech­end kann diese Bestimmung in diesen Kantonen bei diesen bestehenden Gebäuden keine Anwendung mehr finden, selbst wenn die betroffenen Gebäude und Gebäudegruppen mit den erforderlichen messtechnischen Einrichtungen versehen sind.

Sind aufgrund kantonaler oder eidgenössischer Vorschriften Messgeräte installiert, sind die Geräte so zu unterhalten, dass die Abrechnung nach individuellem Verbrauch vorgenommen werden kann.

Bei Streitfällen im Zusammenhang betreffend die Abrechnung der  Heiz- und Warmwasserkosten sind die Zivilgerichte zuständig (vgl. BBl 2013 7561).